La taxe d’habitation sur une résidence secondaire : ce qu’il faut savoir en 2025

Depuis la réforme progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, beaucoup de propriétaires s’interrogent : qu’en est-il pour les résidences secondaires ? Si vous possédez une maison de vacances, un pied-à-terre à la mer ou un chalet à la montagne, cet article vous aidera à comprendre ce que vous devez payer, pourquoi, et comment éventuellement réduire la note.

Résidence secondaire : une taxation toujours en vigueur

Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire reste soumise à la taxe d’habitation. Même si la majorité des Français en sont désormais exonérés pour leur habitation principale, les propriétaires de logements non occupés à l’année continuent, eux, à recevoir l’avis de taxe chaque automne.

Pourquoi cette différence de traitement ?

La réforme de la taxe d’habitation visait à alléger la charge fiscale des ménages pour leur logement principal, considéré comme un besoin de base. En revanche, une résidence secondaire est un bien de confort. L’État et les collectivités locales estiment donc justifié de maintenir une imposition sur ce type de biens.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

Le calcul repose sur les mêmes bases que pour la résidence principale avant réforme :

• Valeur locative cadastrale du bien (déterminée par l’administration fiscale)

• Taux d’imposition votés par les collectivités locales

• Majoration possible en fonction de la zone et de la politique locale

💡 Exemple concret : Vous possédez une maison secondaire dans une commune touristique du littoral breton. La taxe d’habitation pourra y être plus élevée que pour une maison similaire située dans un petit village rural, en raison de taux plus forts ou d’une surtaxe appliquée.

Les communes peuvent surtaxer les résidences secondaires

Depuis la loi de finances 2023, les collectivités locales situées dans des zones tendues (où la pression immobilière est forte) peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation, pouvant aller jusqu’à 60 %. L’objectif : libérer du logement pour les résidents à l’année et dissuader les résidences vacantes.

Zones concernées

Les grandes agglomérations, villes littorales et stations de montagne sont souvent dans le viseur. Paris, Lyon, Biarritz, Annecy, ou encore Ajaccio appliquent déjà cette surtaxe.

À vérifier : consultez le site impots.gouv.fr ou le site de votre mairie pour savoir si votre commune applique une surtaxe sur les résidences secondaires.

Existe-t-il des exonérations ou des cas particuliers ?

Oui, mais ils sont rares et très encadrés. Voici quelques cas où une exonération ou une réduction peut être demandée :

• Si le logement est inhabitable (travaux lourds, insalubrité…)

• Si le propriétaire est placé en maison de retraite et ne peut plus occuper le logement

• Si la résidence secondaire est louée plus de 90 jours consécutifs dans l’année à un tiers

⚠️ Ces cas doivent être justifiés par des documents et acceptés par l’administration fiscale. Il ne s’agit pas d’un droit automatique.

Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale ?

C’est l’astuce à laquelle beaucoup pensent… et parfois à juste titre ! En déclarant officiellement le bien comme résidence principale, vous pourriez échapper à la taxe d’habitation, à condition d’y habiter plus de 6 mois par an, d’y être fiscalement domicilié, et de le prouver.

Mais attention : dans les communes où les résidences secondaires sont nombreuses, certaines mairies imposent des contraintes, comme une autorisation préalable de changement d’usage.

Qu’en est-il des locations saisonnières ?

Si vous louez votre résidence secondaire sur Airbnb ou autre plateforme, vous restez redevable de la taxe d’habitation. De plus, vous devrez potentiellement payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) si l’activité devient régulière, et percevoir la taxe de séjour au profit de la commune.

Cela peut vite alourdir la fiscalité, mais aussi rendre éligible à certains abattements ou régimes avantageux (ex : micro-BIC).

Notre avis de propriétaire

Pour avoir accompagné plusieurs proches dans la déclaration de leur maison de campagne comme résidence secondaire, je peux vous dire que la taxe d’habitation surprend souvent par son montant. Il est essentiel de bien anticiper, d’étudier les taux de la commune, et, si vous louez ponctuellement, de déclarer vos revenus correctement. À défaut, un simple pied-à-terre peut devenir un véritable casse-tête fiscal.

En résumé : que retenir ?

• ✅ La taxe d’habitation s’applique toujours aux résidences secondaires.

• 📍 Les communes en zone tendue peuvent surtaxer jusqu’à 60 %.

• 💼 Louer en saisonnier n’exonère pas de la taxe d’habitation.

• 🏡 Transformer le bien en résidence principale peut permettre l’exonération, sous conditions strictes.

• 🧾 Des cas d’exonération existent, mais ils sont rares et encadrés.