Comment calculer les charges locatives ?

Quand on loue un logement, il n’est pas rare de s’interroger sur le montant des charges locatives. Que recouvrent-elles ? Comment sont-elles réparties entre le locataire et le propriétaire ? Et surtout, comment les calculer pour éviter les mauvaises surprises lors de la régularisation annuelle ? Voici un guide pratique pour mieux comprendre les charges locatives et savoir comment les estimer ou les vérifier.

Qu’est-ce que les charges locatives ?

Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais qu’il peut refacturer au locataire, dans certaines limites prévues par la loi. Il ne s’agit donc pas de toutes les charges liées au logement, mais uniquement de celles considérées comme utiles au locataire.

On les retrouve souvent sous forme de provisions mensuelles versées en plus du loyer. Puis, une régularisation annuelle permet d’ajuster les montants selon les dépenses réelles engagées.

Exemples de charges locatives courantes :

• L’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif

• L’électricité des parties communes

• L’entretien des ascenseurs

• Le nettoyage des parties communes

• Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

• Les frais d’entretien des espaces verts

Ce que dit la loi : une liste encadrée

La liste des charges récupérables est fixée par décret (décret n°87-713 du 26 août 1987). Autrement dit, un propriétaire ne peut pas inclure arbitrairement toutes les dépenses dans les charges. Par exemple, les frais de gros travaux ou d’assurance de l’immeuble ne sont pas récupérables auprès du locataire.

📝 À savoir : si vous êtes en location meublée, la loi est un peu plus souple, surtout si les charges sont forfaitaires. Mais le principe reste le même : seules les charges liées à l’usage du logement peuvent être refacturées.

Le calcul des charges : au réel ou au forfait

Il existe deux grands modes de calcul des charges locatives, selon le type de bail signé :

1. Les charges au réel (le plus courant en location vide)

• Le propriétaire avance les frais.

• Chaque mois, le locataire paie une provision sur charges.

• En fin d’année, le bailleur doit faire une régularisation, en comparant les provisions versées avec les dépenses réelles.

• Il doit fournir les justificatifs : factures, décomptes de copropriété, etc.

Exemple concret :
Vous payez 70 €/mois de charges. En fin d’année, le propriétaire fait le bilan : les dépenses réelles étaient de 900 €. Or, vous avez payé 840 € (70 × 12). Il vous demandera un complément de 60 €.

2. Les charges au forfait (souvent en location meublée)

• Le montant est fixe dans le contrat, sans régularisation annuelle.

• Pas de surprise, mais le bailleur ne peut pas réclamer plus, même si ses dépenses réelles explosent.

C’est plus simple à gérer, mais parfois moins équitable. Le forfait doit être cohérent avec la réalité pour éviter les abus.

Comment connaître la part des charges dans un immeuble collectif ?

En copropriété, chaque lot dispose de ** tantièmes ou millièmes de charges**. Cela permet de répartir les charges communes selon la taille et la situation du logement. Sur les relevés de copropriété, la part du locataire est calculée en fonction de ces tantièmes.

💡 Conseil : si vous êtes locataire, vous pouvez demander au propriétaire le décompte détaillé des charges de l’immeuble, voire le consulter sur place. Il a l’obligation de vous le montrer, généralement dans un délai de 6 mois après la régularisation.

Et les charges individuelles ?

Certaines charges comme l’eau ou le chauffage peuvent être individualisées grâce à des compteurs. Dans ce cas, c’est le relevé qui fait foi, et non une estimation globale. Ce système permet de mieux maîtriser ses consommations et d’éviter de payer pour les voisins.

Cependant, tout dépend de l’immeuble : certains logements anciens ne disposent pas de ce système, et les charges restent alors globalisées.

Quels outils pour vérifier ou anticiper ses charges ?

Aujourd’hui, de nombreux locataires utilisent des simulateurs de charges locatives en ligne ou consultent les moyennes par ville ou par type de logement. Cela permet de savoir si ce que l’on paie est dans les clous.

À Paris par exemple, les charges peuvent grimper à 40 ou 50 € par m²/an dans les immeubles anciens avec ascenseur et gardien. En province, elles tournent souvent autour de 20 à 30 €/m²/an.

Astuce : certains sites comme LocService, PAP ou l’ANIL donnent des estimations fiables selon la typologie du bien.

En cas de litige, que faire ?

Vous êtes locataire et vous soupçonnez une surfacturation ? Plusieurs recours existent :

• Demandez les justificatifs au bailleur.

• Faites appel à une association de locataires.

• Saisissez la commission départementale de conciliation.

• En dernier recours, portez l’affaire devant le tribunal d’instance.

Le propriétaire a des obligations de transparence : il doit prouver que les montants sont justifiés et conformes au décret.

En résumé

Le calcul des charges locatives repose sur un cadre légal précis, avec des méthodes différentes selon le type de bail. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est essentiel de bien comprendre la logique des charges récupérables, les modes de calcul et les droits de chacun. Cela évite bien des tensions, surtout au moment de la régularisation annuelle.