Comment puis-je acheter les murs d’un commerce ?

Acheter les murs d’un commerce, c’est un peu comme passer de locataire à propriétaire dans le monde de l’immobilier professionnel. Une étape souvent stratégique, parfois intimidante, mais toujours cruciale pour sécuriser son activité ou investir intelligemment. Que vous soyez commerçant installé, investisseur en quête de rentabilité, ou simplement curieux, cet article vous explique tout, sans jargon inutile.

Acheter les murs d’un commerce : de quoi parle-t-on exactement ?

On entend souvent cette expression dans l’immobilier, mais elle mérite d’être précisée. Les “murs” désignent tout simplement le local commercial en tant que bien immobilier. C’est l’enveloppe physique du commerce – à ne pas confondre avec le fonds de commerce, qui correspond à l’activité, la clientèle, les équipements, etc.

En achetant les murs, vous devenez propriétaire du local, que vous soyez l’exploitant ou non. Ce qui ouvre plusieurs possibilités : vous pouvez y installer votre propre activité ou le louer à un commerçant et toucher un loyer.

Pourquoi acheter les murs d’un commerce ?

Voici quelques raisons qui poussent à franchir le pas :

• Pour sécuriser son activité : fini les hausses de loyers imprévues ou les baux précaires. En étant propriétaire, vous contrôlez votre espace de travail.

• Pour investir : les murs commerciaux ont une rentabilité souvent supérieure à celle de l’immobilier résidentiel.

• Pour valoriser un patrimoine : certains quartiers voient la valeur de leurs locaux exploser en quelques années.

• Pour créer une synergie avec le fonds de commerce : être propriétaire des murs peut faciliter une revente ultérieure du tout à un meilleur prix.

Je me souviens d’un artisan boulanger à Lille, qui avait loué son local pendant 12 ans. Un jour, le propriétaire a souhaité vendre. Il a sauté sur l’occasion, a racheté les murs avec un prêt, et aujourd’hui il est à la retraite… en louant ses anciens murs à un jeune couple de boulangers. Rentable, malin et rassurant.

Quelles sont les étapes pour acheter les murs d’un commerce ?

1. Repérer le bien

La recherche se fait comme pour de l’immobilier classique : agences spécialisées, annonces pro, notaires, réseaux d’investisseurs ou bouche-à-oreille. Certains murs sont vendus occupés (avec un locataire en place), d’autres libres.

2. Analyser la rentabilité ou le potentiel

• Si le bien est occupé : analyse du bail commercial (durée, loyer, charges, clause de révision).

• Si le bien est vide : étude du marché local, estimation du loyer futur, vacance possible.

Pensez à vérifier l’état du local, les travaux à prévoir, et les éventuelles contraintes (copropriété, règlement d’urbanisme, accessibilité ERP…).

3. Obtenir un financement

Comme pour tout achat immobilier, plusieurs options :

• Crédit professionnel si vous exploitez l’activité vous-même.

• Crédit classique ou prêt immobilier avec apport personnel si c’est un investissement locatif.

Certains établissements proposent même des montages en SCI (société civile immobilière), pour faciliter la gestion et l’optimisation fiscale.

4. Signer une promesse de vente ou un compromis

Un notaire rédige l’acte, vérifie les diagnostics, le règlement de copropriété, la situation juridique, etc.

5. Acte définitif et remise des clés

Une fois toutes les conditions réunies, vous signez l’acte de vente chez le notaire, et vous devenez officiellement propriétaire.

Combien coûte l’achat des murs d’un commerce ?

Impossible de donner une réponse unique. Mais quelques repères :

• Prix au m² : il varie énormément selon les villes et quartiers (de 1 000 € à plus de 15 000 €/m² dans les zones touristiques de Paris).

• Frais de notaire : autour de 7 à 8 %.

• Travaux éventuels : à budgétiser si le local est ancien.

• Charges de copropriété, si le bien se situe dans un immeuble.

Un bon réflexe : comparez la rentabilité nette avec d’autres investissements (résidentiel, SCPI, etc.) avant de vous lancer.

Achat des murs : seul ou en SCI ?

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est souvent recommandé, surtout si vous achetez à plusieurs ou souhaitez dissocier propriété et exploitation.

Exemple : une SCI familiale peut acheter les murs et louer le local à votre entreprise (souvent avec des avantages fiscaux). Cela protège le patrimoine personnel et facilite la transmission.

Acheter les murs avec ou sans le fonds de commerce ?

C’est une autre question clé. Il est possible :

• d’acheter uniquement les murs, avec ou sans locataire en place,

• ou d’acheter en même temps les murs et le fonds de commerce, souvent dans un package.

L’intérêt du second cas ? Le repreneur peut tout contrôler, négocier un seul prêt, et parfois bénéficier de conditions avantageuses.

Mais attention, les deux transactions sont juridiquement séparées et nécessitent souvent deux actes notariés différents.

En résumé : est-ce un bon plan ?

Oui… à condition de bien s’entourer (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine) et d’avoir une vision long terme. Acheter les murs d’un commerce, c’est sécuriser, diversifier, et souvent booster son patrimoine.

C’est aussi une manière concrète de garder la main sur son activité ou de préparer sa retraite en louant son propre local.