Est-il intéressant d’investir dans un terrain de camping ?

Dans un contexte où les Français redécouvrent les vacances locales et où la quête d’un retour à la nature devient une véritable tendance, l’investissement dans un terrain de camping attire de plus en plus. Mais est-ce vraiment une bonne idée d’y placer son argent ? Entre potentiel de rentabilité, complexité réglementaire et mode de vie entrepreneurial, faisons le point sur ce placement atypique… mais prometteur.

L’essor du camping en France : un marché dynamique

Ce n’est un secret pour personne : la France est l’un des leaders mondiaux du camping. Avec plus de 8 000 campings répartis sur le territoire et près de 130 millions de nuitées enregistrées chaque année, le secteur pèse lourd dans l’économie du tourisme.

Et depuis la crise sanitaire, une nouvelle tendance se confirme : les vacanciers privilégient les hébergements en plein air, plus proches de la nature, et plus abordables. Glamping, tiny houses, emplacements nature ou encore mobil-homes de luxe… Le camping s’est modernisé et séduit désormais une clientèle plus large.

Investir dans un terrain de camping : les deux profils types

L’investissement peut prendre plusieurs formes, mais deux grandes approches ressortent :

1. Acheter un terrain pour créer un camping de A à Z

C’est l’option la plus risquée, mais aussi la plus rentable si bien exécutée. Elle demande :

• Un fort investissement initial (achat du terrain, viabilisation, aménagement)

• Une solide étude de marché

• Une bonne connaissance des normes locales (urbanisme, environnement, sécurité)

Créer un camping à partir de rien, c’est un véritable projet entrepreneurial. Il faut être prêt à y consacrer du temps, de l’énergie… et à obtenir toutes les autorisations nécessaires.

2. Racheter un camping existant

Souvent plus simple et plus rapide, ce choix permet de profiter :

• D’une clientèle déjà fidélisée

• D’une infrastructure prête à l’emploi

• D’un chiffre d’affaires existant, donc plus rassurant pour les banques

Mais attention à bien analyser la rentabilité réelle : certains campings à vendre cachent une activité en déclin, ou nécessitent des travaux lourds.

Quelle rentabilité espérer ?

Tout dépend bien sûr de l’emplacement, du type de clientèle visée, du niveau de service, et de la saisonnalité. Mais pour donner un ordre de grandeur :

• Un camping bien situé et bien géré peut dégager entre 8 % et 12 % de rentabilité nette annuelle

• Certains investisseurs atteignent même des retours à deux chiffres, notamment dans les zones côtières ou touristiques

Un exemple concret : une famille bretonne a racheté en 2020 un petit camping de 40 emplacements près de Concarneau. En trois ans, après quelques investissements en aménagements écologiques et l’installation de lodges atypiques, leur chiffre d’affaires est passé de 80 000 € à plus de 230 000 €. Un vrai cas d’école.

Les avantages d’un tel investissement

• ✅ Forte demande touristique : la clientèle ne faiblit pas, surtout avec l’essor du tourisme local

• ✅ Revenus saisonniers élevés : en 2 à 3 mois, certains campings réalisent l’essentiel de leur chiffre d’affaires

• ✅ Plus-value potentielle à la revente, surtout si le site est bien exploité et modernisé

• ✅ Diversité de l’offre : emplacements nus, mobil-homes, bungalows, hébergements insolites

Les pièges à éviter

• ❌ Sous-estimer la réglementation : un terrain non constructible ou non viabilisé peut devenir un cauchemar administratif

• ❌ Ignorer les coûts cachés : entretien, mises aux normes, personnel saisonnier…

• ❌ Pêcher par excès de confiance : ce n’est pas parce que le camping est tendance qu’il suffit d’ouvrir les barrières pour gagner de l’argent

Quelle réglementation encadre l’activité ?

Avant de se lancer, il est impératif de vérifier plusieurs points :

• Le terrain est-il classé en zone constructible ou de loisirs ?

• Peut-on y installer des sanitaires collectifs, des mobil-homes, des raccordements à l’eau et à l’électricité ?

• A-t-on besoin d’un permis d’aménager ?

• Le camping sera-t-il classé (1 à 5 étoiles) ou non classé ?

Un passage en mairie ou en DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer) s’impose systématiquement.

Ce que pensent les investisseurs aguerris

Beaucoup considèrent le camping comme un placement hybride : entre immobilier locatif et entreprise saisonnière. Et c’est exactement ça. Ce n’est pas un simple investissement passif : il faut s’impliquer, manager, accueillir, entretenir. C’est une aventure humaine autant qu’économique.

Mais nombreux sont ceux qui ne reviendraient pas en arrière. « J’ai acheté un petit camping dans le Tarn avec mon frère il y a 4 ans. On s’est plantés la première saison. Aujourd’hui, on a des familles qui reviennent chaque été et on commence à embaucher du monde. C’est plus qu’un business, c’est devenu notre vie. »

Alors, faut-il se lancer ?

Si vous aimez les projets concrets, que vous n’avez pas peur de retrousser vos manches, et que vous êtes prêt à gérer une activité saisonnière avec passion… alors oui, investir dans un terrain de camping peut s’avérer extrêmement intéressant.

Mais attention : ce n’est pas un simple achat locatif. C’est un projet entrepreneurial à part entière, où la réussite dépendra autant de votre gestion que de votre emplacement.